Proč tenhle článek píšeme

Když lidé slyší, že prodáváme nebo nakupujeme nemovitosti přes aukci, reakce jsou různé. Někdo se zastaví a chce vědět víc. Jiný se trochu zarazí, protože si vybaví něco, čemu by se raději vyhnul.

Obě reakce jsou pochopitelné.

V Česku se slovo „aukce" dlouhodobě pojí s obrazy, které nejsou příjemné: exekuce, nucený prodej pod cenou, nemovitost pryč dřív, než člověk pochopil, co se děje. Libor Váka, zakladatel MECH Reality, to formuluje otevřeně:

„Já jsem zažil nedobrovolné exekuční dražby, které byly zcela jistě cinklé, a vím o tom."

Nikoho tím nepřekvapí. Je to zkušenost, kterou v Česku sdílí spousta lidí, ať už jako přímí účastníci, nebo pozorovatelé.

Tuhle reputaci neignorujeme. Naopak, je to přesně důvod, proč jsme se rozhodli přístup k aukcím v realitách přestavět od základu. A proč nás přesvědčit nedokázalo nic jiného než partnerství s největším aukčním portálem v zemi.

Co jsme viděli jako problém

Aukce a dražby nemovitostí v Česku dnes fungují ve dvou hlavních režimech.

První je veřejná dražba podle zákona, kterou vede koncesovaný dražebník. Proces je striktně regulovaný, s předepsanými lhůtami, dražební vyhláškou zveřejněnou na centrální adrese, povinnými prohlídkami a přechodem vlastnictví přímo příklepem. Většina lidí ji zná spíš z exekučního kontextu, kdy vlastník do procesu vstupuje nedobrovolně na základě rozhodnutí soudu nebo exekutora.

Druhý režim jsou dobrovolné aukce organizované realitními kancelářemi podle občanského zákoníku (§ 1771 OZ). Ty vlastník iniciuje sám. Jde o soukromoprávní jednání, kde příklepem vzniká závazek uzavřít kupní smlouvu. Forma se liší kancelář od kanceláře. Často probíhají na interních platformách dané RK, s vlastní databází zájemců, v okruhu klientů, které kancelář sama oslovuje.

V obou případech vzniká stejný strukturální problém: počet reálných zájemců je omezený. U veřejné dražby ho omezuje pověst formátu a specializovaná klientela dražebních portálů. U dobrovolné aukce ho omezuje dosah konkrétní realitní kanceláře. A cena vzniklá v aukci reflektuje jen tu skupinu, která se do soutěže reálně dostala, ne skutečnou poptávku na trhu.

K tomu se přidává druhý problém, který se odehrává i mimo formální aukce, ale nese stejnou logiku. U atraktivních nabídek často platí pravidlo „kdo dřív přijde, ten bere". Zájemce musí reagovat okamžitě, a i když je v pořadí další, který by nabídl víc, na tu soutěž nikdy nedojde. Peter Topor, CEO Aukra, tuhle zkušenost popisuje z vlastního pohledu jako kupující:

„Nechci říct, že makléři nemluví pravdu. Ale mohou říct vyšší částku, než jakou ten druhý reálně nabídl. Sám jsem to zažil. Když jsem nakonec dal o milion méně, nemovitost jsem stejně dostal. Ta reálná soutěž tam nebyla."

Prodávající o vyšší cenu přichází, kupující netuší, jestli zaplatil férově. Cena, která vznikla v uzavřeném prostoru, není tržní cena.

Proč jsme se do toho pustili

Věříme, že aukce jako mechanismus dává v realitách smysl. Soutěž více zájemců o jednu nemovitost ve stejný okamžik je ze své podstaty transparentnější než kulisové vyjednávání jeden na jednoho. Otázka je, jestli ta soutěž probíhá za podmínek, které jsou fér pro všechny strany.

Proto jsme přistoupili ke spolupráci s Aukro.cz jako partnerem, ne jako s nástrojem. Aukro je největší aukční portál v zemi, s působností v šesti státech střední Evropy. Měsíčně ho navštíví 7 až 8 milionů uživatelů, za loňský rok se přes něj zobchodovalo přes 3 miliardy korun v 6,3 milionu transakcích.

Pro prodej rezidenčních nemovitostí zde má MECH exkluzivní partnerství. Tohle rozhodnutí nebylo jen obchodní, bylo principiální. Chtěli jsme dělat aukce na platformě, kde jsou pravidla stejná pro všechny, kde je každá nabídka veřejně viditelná a kde má každý zájemce přístup ke stejným informacím ve stejný okamžik.

Co to znamená v praxi pro prodávajícího

Aukce u nás je jedna z možností, ne jediná cesta. Vedle ní nabízíme klasický prodej i diskrétní prodej pro ty, kteří preferují klid a soukromí. Aukci volíte tehdy, když chcete maximalizovat cenu prostřednictvím reálné soutěže zájemců.

Podmínky nastavujete vy: vyvolávací cenu, délku trvání, podmínky předání. My zajistíme inzerci, přípravu podkladů a průběh celého procesu. A protože do aukce jde jen vybraná menšina nemovitostí, které máme v portfoliu, pracujeme jen s tím, u čeho reálně předpokládáme více zájemců najednou.

Zásadní věc: sdílíme s vámi riziko. Startovní cenu obvykle nastavujeme mírně pod tržní hodnotou, aby přitáhla víc zájemců, a naši standardní provizi 5 % snižujeme na 2 %. Když dražba vyžene cenu nahoru, naše provize roste s vámi. Když ne, ztrácíme spolu.

Co to znamená pro kupujícího a investora

Vstupujete do procesu, kde nikdo nemá informační výhodu před ostatními. Vidíte, co je v nabídce, za jakých podmínek, kdo aktuálně přihazuje a jak vysoko. Cena, na které se nakonec zastavíte, je výsledkem reálné soutěže, ne zákulisní dohody.

Praktický důsledek: protože startovní cena bývá nastavená pod tržní hodnotou, existuje reálná šance vydražit zajímavou nemovitost výhodně. To není trik, je to logika mechanismu. Prodávající chce přitáhnout víc zájemců, tak startuje nízko. Aukce pak sama najde férovou cenu podle skutečné poptávky.

Před vstupem do aukce s vámi projdeme výpočet úvěrovatelnosti, ať víte, do jaké nemovitosti se můžete pustit, a nemůže se stát, že vydražíte a nebudete mít z čeho zaplatit. Tenhle výpočet je váš, můžete ho použít i kdekoli jinde na trhu.

Jak je zajištěné, aby to bylo fér

Aukro postavilo mechaniku, která znemožňuje manipulaci. Před vstupem do aukce každý zájemce skládá dražební jistotu, čímž se odstřihávají „vtipálci", kteří by přihazovali bez reálného úmyslu koupit. MECH každého zájemce ověří z hlediska bonity, aby prodávající věděl, že v soutěži jsou jen lidé, kteří mají na koupi reálné prostředky.

Samotná dražba běží 7 až 10 dní. Poslední přihoz vždy prodlužuje aukci o 20 sekund, takže nikdo nemůže „ukrást" nemovitost v poslední vteřině, aniž by ostatní měli šanci reagovat. Všechny přihozy jsou viditelné v reálném čase. Prodávající vidí průběh stejně jako zájemci.

Restart, ne jen rebranding

Mohli bychom říct, že děláme aukce „jinak" nebo „lépe". Ale to by bylo příliš snadné.

Co se snažíme udělat je něco jiného: ukázat, že aukce nemovitostí může fungovat jako férový, transparentní a pro obě strany výhodný mechanismus, pokud je postavená na správných základech. Veřejná platforma, kontrola prodávajícího nad podmínkami, stejný přístup k informacím pro všechny zájemce, sdílené riziko mezi prodávajícím a realitní kanceláří.

Kompletní rozhovor s Peterem Toporem, CEO Aukra, o partnerství, mechanice dražeb a vizi aukcí v realitách najdete v podcastu výše. Aktuální kolekci nemovitostí v aukci na Aukro.cz najdete zde.